Suspensión de alquileres de locales por fuerza mayor.
Suspensión alquiler de locales por fuerza mayor. Como ya es conocido por todos, la crisis sanitaria del Coronavirus está vulnerando gravemente la economía de muchos empresarios y autónomos, especialmente aquellos que ostentan negocios de hostelería y de ocio nocturno (discotecas y salas de baile).
Es por ello que el 23 de abril entró en vigor el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Este Real Decreto contiene medidas para reducir los costes de PYMES y autónomos, así como medidas económicas, fiscales y de protección del empleo.
En este artículo vamos a centrarnos en aquellos casos en los que el arrendatario de un local de negocio se ve en serias dificultades para pagar las mensualidades del alquiler, especialmente cuando dicho establecimiento está destinado a la actividad de hostelería o de ocio nocturno.
Han sido muchas las críticas al anterior Real Decreto antes mencionado, argumentando que las medidas son insuficientes para hacer frente a semejante crisis económico-sanitaria.
Caída brusca del PIB español
La crisis del COVID-19 ha impactado en España de forma mucho más brusca que en el resto de países de la UE. En el 2020 el PIB ha caído un 21,5%, en comparación con la caída del 14,7% en Europa.
Con la reducción del aforo en los establecimientos de ocio, hostelería y restauración, la escasez de turismo en un país cuya economía depende considerablemente de este sector y el cierre del ocio nocturno, muchos empresarios se han visto en la obligación de cerrar sus negocios.
Se estima que unas 90.000 empresas han cerrado en los últimos 5 meses, y dos de cada tres empresas obligadas a cerrar por la pandemia han desaparecido completamente.
Es por ello que muchos arrendadores de locales se han visto «forzados» a pactar con los arrendatarios una reducción (e incluso una suspensión) del alquiler para evitar un cierre inmediato.
El Juzgado de 1ª instancia n º 81 de Madrid, ha dictado un auto de medidas cautelares (Auto nº 447/2020, de 25 de septiembre), en el que acuerda la suspensión cautelar del pago de las rentas de una discoteca en la calle Serrano de Madrid,
Dicha resolución judicial da la razón a una sala de ocio nocturno que se vio obligada a cerrar por la pandemia y que, a día de hoy, no ha podido reiniciar su actividad.
¿Qué argumentos tengo para pedir una reducción/suspensión del alquiler de mi negocio?
Caída en la facturación.
Un buen argumento a favor del arrendatario es la caída en la facturación. En el caso de las discotecas y salas de baile la caída en la facturación es clarísima. Desde el inicio del Estado de Alarma hasta el día de hoy su recaudación ha sido prácticamente nula, por lo que no hay lugar a dudas.
El caso de establecimientos de hostelería y restauración es diferente, principalmente porque a partir del mes de junio los bares volvieron a abrir sus puertas, aunque con fuertes restricciones de aforo y horario.
En este caso, el arrendatario tendrá que argumentar que la caída en la facturación con respecto al mismo mes del año anterior ha sido significativa.
El arrendador es un gran tenedor.
El Real Decreto antes mencionado define lo que es un gran tenedor:
Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2.
Si bien esta definición ha sido objeto de numerosas críticas, el arrendatario podrá acordar con el arrendador un aplazamiento o una reducción en sus rentas del alquiler.
Este aplazamiento deberá ser aceptado por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
Siempre es más recomendable pactar una reducción o fraccionamiento del alquiler entre ambas partes antes de acudir a la vía judicial.
Situación patrimonial del arrendatario.
Si el arrendatario de un local argumenta con datos que su situación patrimonial es insostenible (deudas hipotecarias, saldos bancarios, familia sin ingresos a parte de los suyos, etc.) puede servirle para justificar la necesidad de una reducción en el alquiler.
También se debe exponer si se ha solicitado alguna línea de avales para PYMES durante la pandemia, según recoge el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.
Argumentos en contra
Como argumento a favor del arrendador cabe destacar el posible cambio de actividad que pudiera adoptar el arrendatario para mitigar los efectos de la pandemia.
En el caso de locales de ocio nocturno y discotecas, algunos titulares de negocio están transformando dichos locales en establecimientos de restauración para hacer frente a la crisis del coronavirus.
Si bien el local debe estar habilitado para ello, puesto que no todas las discotecas y salas de ocio nocturno disponen de la infraestructura necesaria para hacer tal conversión.
Si tienes dudas o deseas más información sobre la reducción o suspensión de alquileres de locales, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados y asesores.
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