¿Estás pensando en alquilar tu casa?
Noticias Alquiler. El 5 de marzo de 2.019 entró en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler. A esta Ley se deberán acoger los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda y los procesos de desahucio por falta de pago o expiración del término.
Si estas pensando en poner en alquiler tu casa, te resumimos las novedades más importantes a continuación. Además somos agentes inmobiliarios con equipo juridico. Si quieres que te gestionemos la venta o el alquiler de tu inmueble, ponte en contacto con nosotros.
1. ÁMBITO DE LA LEY
Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU. Respetándose lo anterior los contratos de alquiler se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, y, en su caso, de forma supletoria, el Código Civil.
Se hace una excepción en el alquiler de vivienda con superficie superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5.5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el alquiler corresponda a la totalidad de la vivienda, donde prima la voluntad de las partes.
Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto.
Se suprime el apartado 2, es decir, ya no será necesaria la inscripción de los alquileres en el Registro de la Propiedad para que surtan efectos respecto a terceros
2.DURACIÓN DEL CONTRATO
Se vuelve a la DURACIÓN MÍNIMA DE CINCO AÑOS cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán SIETE si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.
Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años o siete años con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.
La renovación del contrato de alquiler por falta de notificación si no lo denuncia el arrendador con CUATRO MESES de antelación y DOS en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres años tanto si el arrendador es persona física o jurídica salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato de alquiler.
En este punto volvemos a la LAU 29/94, de tal manera que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa, por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.
Si tienes dudas sobre la duración de tu contrato, ponte en contacto con nuestros Abogados.
¿Qué pasa si venden la vivienda que tengo alquilada?
Cuando se produzca una venta de vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica.
Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de “vulnerabilidad” (concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años. No aparece especificado el concepto ni el alcance del término vulnerabilidad.
3.RENTA
Si bien la actualización de la renta del alquiler parece que puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual.
No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.
Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador del art. 21 y 22 referentes a la conservación de la vivienda por parte del arrendador y a las obras de mejora por parte del arrendatario siempre que haya previo acuerdo entre las partes, caben obras de mejora con el correspondiente incremento de la renta.
Se introduce que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.
Desde Oficinas EMA te ofrecemos diferentes seguros, entre los que se encuentran el de aseguramiento de rentas de alquiler.
4.DERECHOS DE LAS PARTES
Se determina que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.
5.FIANZA
Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.
Se estable la posibilidad de una garantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Las Comunidades Autónomas podrán exigir que la fianza se deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.
Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le es de aplicación.
Con todos los cambios legislativos habidos en materia de arrendamientos, ¿Quieres saber cuáles son los siete regímenes jurídicos del alquiler en España? Te los explicamos:
1) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.
2) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.
3) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/15
4) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la L.A.U. del 4 de Junio de 2013 y del 30 de Marzo de 2015.
5) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de Enero de 2019.
6) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de Enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el Gobierno.
7) Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se firmen con el nuevo Decreto, siempre que después lo convalide la Diputación permanente del Congreso de los Diputados, porque si no lo convalidara, se crearía un nuevo régimen jurídico para los contratos que se hicieren después de la no convalidación.