Desahucio: El 10 de junio de 2019 el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) publicó un informe sobre los ‘Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales’ en el cual se desprende una arriesgada subida de los desahucios por impago de rentas. Frente al primer trimestre de 2018, el de 2019 cuenta 10.224 lanzamientos, es decir un aumento de un 5,2%.

Como arrendador ¿cómo puedo actuar frente a mi inquilino que se niega a pagar la renta?

• Dialogar. Primero siempre recomendamos ponerse en contacto con su arrendatario directamente después de haber terminado el plazo del pago de la renta sin que el inquilino haya procedido a su ingreso. Así contemplamos una solución amistosa antes de acudir directamente a los Tribunales.

• Incoar un procedimiento de desahucio acudiendo a un abogado. La demanda se presentará ante el Juzgado del lugar donde se halla dicho bien inmueble alquilado. Se pedirá, o bien la restitución de la vivienda o bien, conjuntamente a la recuperación del bien, el pago de las rentas y cantidades adeudadas. Los pasos siguientes serán:

  Decreto. El juzgado redacta un decreto que requiere al arrendatario de:

Desalojar el inmueble o,

Pagar la totalidad de los importes adeudados ejerciendo su derecho de enervación cuando es posible. Se trata de un derecho que se puede alegar una sola vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Permite que la relación contractual sigua vigente después del pago de las deudas. O,

Formular una oposición. El arrendatario contesta parcial o totalmente las sumas supuestamente debidas. Lo que dará lugar a un juicio.     

10 días. Es el plazo que tiene el inquilino para oponerse a la demanda de desalojo. Frente al eventual silencio de éste, se procederá al desahucio a la fecha fijada en el decreto.

¿Cuánto tiempo tendré que esperar para recuperar mi bien?

Si el arrendatario no ha interpuesto oposición, la fecha del desahucio se prevee para dentro de 4 o 5 meses.

Si el arrendatario ha interpuesto oposición, hay que tomar en cuenta el tiempo que necesitará el juicio. Es decir que se añade 5 o 6 meses más. 

¿Cómo asegurarme de que mi futuro inquilino no sea un pagador moroso?

Recientemente la sociedad “Desarrollo de Aplicaciones Jurídicas, S.L” creó el Registro de Impagados Judiciales (RIJ). Es un fichero que identifica a los deudores que tienen pendientes deudas de más de 50€ y reconocidas mediante una resolución judicial firme, con un máximo de 5  años de antigüedad. El registro de la publicación de la deuda puede ser consultada por el sistema financiero español y por todos aquellos que demuestren tener un interés legítimo en conocer dicha información.

¿Quién puede alegar tener un interés legítimo?

Cualquier persona que mantiene una relación contractual con el deudor o que contempla mantener una. Sin embargo, es necesario informar al afectado del derecho a consultar sus datos en un fichero de morosidad.

¿Cómo puedo tener acceso a este registro?

Mediante tu abogado que se encargará revelar las deudas entre particulares o los incumplimientos de contratos de alquiler o de compraventa que tiene el eventual arrendatario.  

Como arrendatario, ¿cómo puedo defenderme de un procedimiento de desahucio?

Se trata de un procedimiento particular por ser un juicio especial y sumario. De tal forma que los medios de prueba para defenderse son limitados.

En efecto, el artículo 444.1 de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil) prevé que, por los casos de demanda de desahucio por impagados de renta o las cantidades asimiladas, “[…] sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.”

Sin embargo, en el supuesto en el que el arrendador no sólo quiera recuperar su bien sino también, los importes adeudados, el arrendatario puede alegar una compensación de crédito. Se trata de una deuda que tiene el arrendador frente a su arrendatario (por ejemplo: adelanto de los costes de obras).

¿La fianza puede servir de compensación de crédito?

Cuando la relación contractual se ha extinguido: más precisamente, cuando tuvo lugar la entrega de las llaves y que el arrendador haya retomado posesión del bien. El exinquilino puede alegar la retención de la fianza por el arrendador como compensación de crédito.

Cuando la relación contractual sigue vigente: No es posible usar el importe de la fianza como compensación de crédito. Efectivamente, el objetivo que sigue la fianza es el de garantizar que el arrendatario devuelva el bien alquilado en las mismas condiciones que lo recibió y que cumpla con sus obligaciones. En caso contrario, se desvirtuaría el objetivo de la fianza. 

¿Quieres ejercer alguno de estos derechos? Estamos a tu disposición aquí.