Habrás escuchado en los medios de comunicación que se ha promulgado una nueva ley de la vivienda que modifica aspectos fundamentales de la regulación del derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada.

Se trata de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Sintetizamos las novedades relevantes de esta ley con vocación integradora por ser la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la democracia.

CONCEPTO DE GRANDES TENEDORES

De conformidad con el artículo 3 de la nueva Ley de vivienda se define como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles o una superficie de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.

En caso de que las propiedades se encuentren en zonas tensionadas podrá ser suficiente con ser titular de cinco viviendas.

 

ZONAS TENSIONADAS EN LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

Las zonas de mercado residencial tensionado serán aquellas en las que se dé alguna de las siguientes circunstancias:

1. La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2. El precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos 5 años un aumento mínimo de 3 puntos por encima del IPC autonómico.

 

LÍMITES AL PRECIO DEL ALQUILER

El IPC ya no es el índice de referencia para la actualización de las rentas arrendaticias. Durante los años 2023 y 2024 lo será el IGC, que se limitará al 2% en 2023 y al 3% en 2024.

A partir del año 2025 se creará un nuevo índice específico.

 

CUESTIONES PROCESALES DE LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

 DESAHUCIOS

De conformidad con la disposición final quinta de la nueva Ley, se establecen ciertos requisitos para la admisión de la demanda, consistentes en especificar:

• Si el inmueble es vivienda habitual del ocupante.
• Si el demandante tiene o no condición de gran tenedor.
• Acreditar condición de no gran tenedor mediante certificado del Registro de la Propiedad.
• Acreditar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, para, en el caso de los grandes tenedores, demostrar que se ha sometido al procedimiento previo de conciliación.

Estos requisitos son comunes al procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta de bienes inmuebles.

Además, a nivel general es obligatorio indicar día y hora exacta del lanzamiento.

Asimismo, también se amplían los plazos de suspensión de desahucios a fin de que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones Públicas para los casos en que se hayan solicitado informes sobre situación de vulnerabilidad. Dos meses si el demandante es persona física y cuatro meses si es jurídica.

SUBASTA DE BIENES INMUEBLES

Cuando el inmueble objeto de la subasta sea vivienda habitual del ejecutado y el acreedor sea una empresa de vivienda o un gran tenedor, el ejecutante deberá acreditar si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, antes del inicio de la vía de apremio, si no se hubiera hecho con anterioridad en el procedimiento.

Si el deudor hipotecario se encuentra en situación de vulnerabilidad social, no se iniciará la vía de apremio si no se acredita que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las Administraciones Públicas.

 

 

SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD

Se definen dos tipos de vulnerabilidad en la nueva Ley.

 

Vulnerabilidad Económica en la nueva Ley de Vivienda

Se define en el apartado séptimo del artículo 441 de la LEC, que ha sido añadido mediante la disposición final 5.4 de la Ley 12/2023.

Nos encontramos ante vulnerabilidad económica cuando la renta más los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones supongan más del 30% de ingresos de la unidad familiar y el conjunto de dichos ingresos no alcance:

1. Con carácter general, el límite de tres veces el IRPEM mensual (este año 2023 alcanza los 600,-€).
2. Este límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada uno de ellos en el caso de unidad familiar monoparental o en el caso de cada hijo con discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
3. Este límite se incrementará en 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o personas en situación de dependencia a cargo.
4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

 

Vulnerabilidad Social en la nueva Ley de Vivienda

Además, podemos encontrar varias referencias a lo largo de la ley al significado de VULNERABILIDAD SOCIAL, señalándose, entre otras situaciones, las siguientes:

• Que en la vivienda se encuentre personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad.
• Vivir en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados. Encontrarse en situación de calle. Personas con discapacidad. Menores en riesgo de pobreza o exclusión social. Menores tutelados que dejen de serlo.

Todo ello sin perjuicio de que se puedan definir otras situaciones de vulnerabilidad.

 

CONTENCIÓN DE LOS PRECIOS DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER

La Disposición final Primera de la Ley dispone una serie de modificaciones de la LAU a este respecto, como son:

• Posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a una prórroga extraordinaria a la finalización del contrato, con una duración de un año, y por un periodo máximo de tres años.
• El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Sólo cuando se carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos, será en metálico y en la vivienda arrendada.
• En caso de arrendador no gran tenedor, hay limitación de la renta en zonas tensionadas. La renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.
• En caso de arrendador gran tenedor, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique.

 

GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA EN LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

La disposición final 1.4 de la Ley 12/2023 ha modificado el artículo 20 de la LAU. Ahora, se añade que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

 

Y este es nuestro resumen sobre las principales novedades que nos ofrece la nueva Ley de Vivienda. En cualquier caso, siempre te recomendamos que te dejes asesorar por un abogado experto en la materia para consultar cualquier duda respecto a los cambios que pudieran afectarte o serte de utilidad.