La visita del perito a domicilios en comprobaciones de valores. El Tribunal Supremo (TS) acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores en la reciente Sentencia STS 110/2021, de 21 de enero.
Estas visitas a domicilios tienen el objetivo de comprobar si la valoración de una vivienda (comprada o heredada) se asemeja al precio de mercado, y así pagar los impuestos correspondientes (ITP o Impuesto de Sucesiones.)
Desde hace varios años se viene exigiendo a la Administración que el perito visite la vivienda para comprobar sus características (antigüedad, materiales empleados, estado de conservación) en procedimientos de comprobación de valores.
¿Qué métodos de comprobación de valores existen?
La Administración cuenta con varios métodos para determinar el valor de un inmueble. A continuación te señalamos los más utilizados:
-Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal:
Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se toma como referencia será el Catastro Inmobiliario.
-Precios medios en el mercado
La Administración recoge datos de valor de transmisión de viviendas situadas en la misma zona que se hayan transmitido recientemente. Con estos datos se hace una media.
-Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros
-Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas
Solo en caso de que la vivienda se hubiera adquirido mediante préstamo hipotecario, la Administración podría tomar el valor de tasación como referencia para la comprobación de valores.
-Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
-Dictamen de peritos de la Administración
Este método de valoración se ha ido modificando por la jurisprudencia, exigiéndose tan solo para inmuebles en los que fuera necesario valorar características como las mencionadas anteriormente.
No todas las comunidades autónomas empleaban la visita del perito a domicilios en comprobaciones de valores. Algunas recurrían a la tasación hipotecaria para la comprobación del valor de un inmueble.
Pero el Tribunal Supremo ha aclarado que, aunque se empleen otros métodos de valoración, la visita del perito al inmueble es obligatoria.
¿Cuál es la finalidad del «Dictamen de peritos de la Administración» en la visita del perito a domicilios en comprobaciones de valores?
El TS analiza la finalidad que tiene el dictamen de peritos, en la reciente sentencia arriba mencionada.
El TS considera que la valoración de la Administración “no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza excluidas al órgano decisor, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales que podría establecer para cada caso cualquier otro funcionario, aunque careciera de la solvencia técnica exigible al perito.”
La visita del perito a un inmueble debe servir para examinar el estado de conservación, materiales empleados en la construcción y calidades del mismo.
El Supremo ha criticado con dureza la aplicación de tablas y bases de datos para la valoración de inmuebles.
Así, en la reciente sentencia, el Supremo manifiesta que para examinar unas tablas o verificar el valor de venta de inmuebles que se dicen similares en su valor a aquellos de cuya estimación económica se trata, no se precisa ser perito técnico, pues bastaría que cualquier otro funcionario sin la titulación debida comprobase que los valores en venta son semejantes, lo que hace totalmente superflua la presencia de un experto técnico».
¿Cómo me afecta esta sentencia si me acabo de comprar una casa?
Si acabas de adquirir una vivienda que ha sido objeto de una comprobación de valores, esta sentencia puede ser clave para ti.
Esta sentencia puede usarse para anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble, siempre que no se hayan justificado las razones para no visitar el mismo.
En cualquier caso, es recomendable que visite la vivienda un perito para hacer un estudio particular del inmueble.
De esta forma evitaremos que la valoración que haga la administración esté basada en la aplicación de tablas (o en cualquier otro método de comprobación de valores.)
Si tienes dudas o deseas más información sobre las comprobaciones de valores en inmuebles, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados y asesores.