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Gastos de tasación hipotecaria. Última sentencia. El Tribunal Supremo (TS) ha declarado en su reciente sentencia STS 35/2021, de 27 de enero, que el banco quedará obligado a devolver los gastos de tasación de todas aquellas hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (15 de junio de 2019).

De esta manera, la distribución de gastos hipotecarios vuelve a cambiar y los consumidores tendrán derecho a partir de ahora, según lo dispuesto en la citada sentencia, a la devolución de todos los gastos satisfechos en concepto de tasación para formalizar la escritura hipotecaria.

Esta reciente sentencia deja zanjado un tema muy discutido y que lleva generando controversia entre prestamista y prestatario desde hace varios años.

Antes de noviembre del año 2014, fecha en la cual  un consumidor decidió demandar a la entidad prestamista por considerar abusiva la cláusula de gastos del préstamo hipotecario que firmó, todos los gastos hipotecarios eran asumidos por el prestatario.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Cáceres, estimando dicha demanda, declaró nula la cláusula quinta de gastos hipotecarios por considerarla abusiva y condenó a la entidad bancaria a devolver al prestatario la cantidad de 3.594,03 euros.

Tasación hipotecaria

 

Posteriormente, como sabemos, empezó una revolución  judicial que ha llegado hasta los tribunales europeos, para dirimir qué gastos está obligado a soportar el prestatario.

 

No obstante, ¿todavía no tienes claro qué gastos puedes reclamar y cuáles no? Te lo contamos a continuación:

 

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). Modalidad AJD.

 

Hasta el día 8 de noviembre de 2018, era el prestatario quien se hacía cargo del pago de este impuesto.

De todos los gastos hipotecarios que asumía el consumidor, este era sin duda el más cuantioso.

Este impuesto se calcula aplicando el 0,75% de la responsabilidad hipotecaria, es decir, el principal más los intereses remuneratorios, intereses moratorios, costas y gastos.

Si bien, existían bonificaciones si el prestatario era una persona física. Así, si la responsabilidad hipotecaria es inferior a 120.000€, el AJD sería del 0,4%. Si la responsabilidad hipotecaria oscilaba entre 120.000 y 180.000€, el AJD sería del 0,5%. Finalmente, si superaba los 180.000€, el AJD ascendía a 0,75%.

En fecha 8 de noviembre de 2018 el Gobierno aprobó un Real Decreto-Ley que modificó la norma. A partir de ese momento, los bancos asumirían el AJD en las hipotecas que se firmasen después del día 12 de noviembre de 2018. Así, los consumidores que hayan firmado hipotecas antes de dicha fecha tendrán la obligación de pagar el impuesto, sin posibilidad de reclamación al banco.

Además, al ser el banco una persona jurídica, no se podía beneficiar de las bonificaciones antes mencionadas.

 

-Gastos de notaría.

 

También desde junio de 2019, la entidad bancaria prestataria deberá asumir este gasto, que corresponde al otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario.

Este arancel notarial está regulado por el Estado. Por lo tanto,  independientemente de la notaría elegida, los honorarios por este tipo de servicio siempre serán los mismos.

Los Tribunales están concediendo la devolución del 50% de los gastos de notaría que en su día asumió el consumidor.

 

 

tasación hipotecaria

 

 

-Honorarios del Registro de la Propiedad.

 

Inscribir las escrituras en el registro también cuesta dinero. Al igual que ocurre con los honorarios de la notaría, el Registro de la Propiedad está regulado por una normativa, la cual fija el coste de inscripción dependiendo de varios factores.

Por ejemplo, el precio de la vivienda, si se trata de una obra nueva o de segunda o posterior transmisión, o la comunidad autónoma donde se adquiera el inmueble.

Los Tribunales están devolviendo el 100% de los gastos de Registro que pagaron los consumidores por la inscripción de la hipoteca, ya que es un gasto que corresponde por entero a la entidad bancaria.

 

-Gastos de gestoría.

 

Por lo general, el banco selecciona una gestoría de su confianza para que se haga cargo de toda la documentación y trámites administrativos asociados al préstamo hipotecario: hacer entrega al titular del préstamo las escrituras registradas, facturas y resto de documentación. En la actualidad, después de la doctrina sentada en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de junio de 2020, los gastos de gestoría han de ser abonados en su integridad por la entidad bancaria, condenando a ésta, por tanto, a devolver el importe que se hubiera cobrado indebidamente al consumidor.

 

-Gastos de tasación hipotecaria.

 

Se trata de un trámite imprescindible para poder firmar una escritura de préstamo hipotecario.

En base a ese valor de tasación, el banco concederá más o menos financiación al prestatario. Por lo general, la entidad prestamista suele conceder un 80% del valor de tasación del inmueble a hipotecar.

La tasación se realiza a través de una empresa de tasación homologada que puede elegirse libremente por el consumidor. Si éste lo desea, el banco también puede elegir a la empresa tasadora. Su función es asignar valor al inmueble en base a una serie de criterios: estado de la vivienda, metros cuadrados, localización…

El informe de tasación tiene una validez de 6 meses desde que se emite.

Hasta ahora, el coste de este servicio era asumido siempre por el comprador del inmueble.

Sin embargo, ya en los pronunciamientos de la mencionada sentencia del TJUE se indicaba que el banco debía hacerse cargo de este gasto y devolver los gastos de tasación de todas aquellas hipotecas firmadas con anterioridad al 15 de junio de 2019.

 

Así ha quedado igualmente plasmado en la sentencia STS 35/2021, de 27 de enero, tras la cual se prevé una avalancha de demandas contra los bancos a causa de la reclamación de los gastos de hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019.

De momento se desconoce el carácter retroactivo de dicha sentencia, es decir, desde qué año el banco devolverá los gastos de tasación hipotecaria, no obstante, te animamos a que un profesional analice tus escrituras hipotecarias, siempre que hayas abonado más de lo que te correspondía.

Adicionalmente, tienes derecho como consumidor, además de reclamar los gastos hipotecarios indebidamente abonados, a reclamar los intereses legales desde la fecha en la que fueron pagados.

Recuerda que, a modo de resumen, el reparto en la actualidad, de los gastos hipotecarios es el siguiente:

  • Impuesto de AJD: 100% consumidor (prestatario).
  • Los gastos:
  1. Notariales: 50% prestatario y 50% prestamista.
  2. Registrales: 100% entidad bancaria (prestamista).
  3. Gestoría: 100% entidad bancaria.
  4. Tasación: 100% entidad bancaria.

 

Si tienes dudas o deseas más información sobre la reclamación de gastos hipotecarios, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados y  asesores.